Tlf.: 45 86 00 01
Vi taler Dansk We speak English Wir sprechen Deutsch Biz Türkçe konuşmayı

Mangler ved fast ejendom

Investeringen i en fast ejendom er for mange en meget stor investering og en investering for livet. Det er derfor afgørende, at der ikke er mangler ved ejendommen, der forrykker de økonomiske forudsætninger, man havde til købet. Ikke alene ens brug af ejendommen men også ens økonomi kan blive lagt i grus, hvis der konstateres væsentlige mangler. Det er derfor af stor betydning at vide hvad ens retsstilling i forhold til sælger og evt. andre måtte være, hvis der konstateres mangler. 

Før købet
Forebyggelse er som bekendt bedre end helbredelse. Før købet er det derfor vigtigt at få en advokat til at gennemgå handlens dokumenter og lade en bygningssagkyndig gennemgå ejendommen for fysiske mangler. På den måde kan de fleste ”overraskelser” undgås. I denne forbindelse vil konstatering af mangler enten føre til, at handlen ikke indgås eller at der forhandles på prisen som kompensation for en konstateret mangel.

Viser det sig efter købet, at der er mangler ved ejendommen, opstår spørgsmålet om, hvem der skal betale for udbedringen. 

Hvad er en mangel?
For overhovedet at have muligheden for et krav, skal manglen være retlig relevant. Fordi taget er nedslidt og skal udskiftes, er dette ikke nødvendigvis en mangel, hvis tagets stand svarer til tagets alder. En mangelsbedømmelse må altid tage udgangspunkt i, hvad der er aftalt og oplyst under købet. At noget er slidt eller går i stykker vil derfor i lægmandsbetragtning være en mangel, men i retlig forstand sjældent, idet tilstanden svarer til aftalen, og hvad der med rimelighed kunne forventes henset til bygningsdelens alder og anvendelse. 

Lov om forbrugerbeskyttelse har ikke været anvendt
Hvis loven ikke har været anvendt, gælder de ”gammelkendte” regler fra før lovens indførelse i 1996. Dette betyder at sælger kan gøres ansvarlig på to forskellige måder. Enten ved at betale erstatning, hvis sælger kendte eller burde kende til manglen, eller havde garanteret herimod, eller som et forholdsmæssigt afslag i købsprisen, såfremt manglen medfører en værdiforringelse af ejendommen. 

Efter retspraksis gælder der en mindstegrænse for forholdsmæssigt afslag på 3-5 % af købesummen, hvis manglen gør at ejendommen er ulovlig og den kan udløse et myndighedspåbud eller manglen medfører afgørende funktionssvigt. For andre mangler er der en mindste beløbsgrænse for forholdsmæssigt afslag svarende til en udbedringsudgift på 8-10 % af den kontante købesum. 

Det er ved forholdsmæssigt afslag - i modsætning til ved erstatning - ikke nødvendigt, at køber beviser, at sælger kendte eller burde kende til manglen. Afslag er en såkaldt objektiv misligholdelsesbeføjelse. Ved vurderingen af afslaget eller erstatningens størrelse, skal der foretages fradrag for en evt. forbedring som en udbedring medfører. Køber må med andre ord ikke beriges.

Lov om forbrugerbeskyttelse har været anvendt
I det fleste handler der gennemføres i dag vedrørende fast ejendom benyttes reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved køb af fast ejendom. Loven opererer med et sælgeransvar eller fritagelse for sælgeransvar, hvorefter sælger fritages for ansvar for skjulte fejl og mangler ved en fast ejendom, hvis sælger forinden købet, har fremlagt en tilstandsrapport, der ikke er mere end 6 måneder gammel, samt et tilbud på en ejerskifteforsikring og tillige har meddelt køber, at ville betale ½ af præmien for en ejerskifteforsikring – den billigste – så følger det af loven, at sælger kun er ansvarlig for mangler ved bygningen, såfremt der er givet garanti herimod, udvist grov uagtsomhed (typisk fortiet kendte mangler ved ejendommen), eller såfremt manglen er indtrådt efter tilstandsrapportens udarbejdelse, men inden overtagelsesdagen. 

Udgangspunktet er således, når loven har været anvendt, at sælger ikke kan gøres ansvarlig. Hvis der er tale om mangler ved andet end den faste ejendom, f.eks. ved kloak eller ved grunden finder loven ikke anvendelse og de gamle regler fra før lovens tilblivelse finder så anvendelse. 

Erstatnings- og mangelsansvar efter lov om forbrugerbeskyttelse ved køb af fast ejendom er herefter lagt over på enten den tegnede ejerskifteforsikring, den bygningssagkyndige, eller køber selv. Ejerskifteforsikringen gælder typisk i 5 år hvorefter risiko for fejl og mangler overgår til køber.

For at undgå som køber, selv at skulle betale for en skjult fejl eller mangel ved bygningen, anbefaler vi køber, at tegne en ejerskifteforsikring, som i så fald skal dække i tegningsperioden. Der er dog ofte en ret betragtelig selvrisiko. Uenighed med forsikringsselskabet om hvorvidt der er tale om en skjult fejl eller mangel ved den købte ejendom kan indbringes for Ankenævnet for Forsikring og i sidste ende for domstolene. 

Hvis tilstandsrapporten ikke har oplyst om manglen eller ikke angivet den fyldestgørende, kan den bygningssagkyndige muligvis have et ansvar. Efter loven skal den bygningssagkyndige dog kun foretage en visuel gennemgang af ejendommen eventuel med brug af simpel håndværktøj. Han skal ikke foretage destruktive indgreb. Ikke en gang indbo skal han flytte. Hans ansvar afhænger derfor af, om han har kunnet se manglen - om manglen kunne og burde opdages ved en visuel gennemgang. Sager om fejl i tilstandsrapporten og klager  over den bygningssagkyndige kan indbringes for Ankenævnet for Huseftersynsordningen. 

Bevissikring
Det er vigtigt så hurtigt som muligt efter at have opdaget en mangel at kontakte en advokat. Dels skal sælger og muligt andre ansvarlige have oplysninger om fundet hurtigst muligt, dels er det væsentlig, at der snarest gennemføres en bevissikring typisk i form af et indenretligt syn og skøn. Manglen må under ingen omstændigheder udbedres uden forudgående bevissikring.

 
 

AB advokater ApS er medlem af:

AB advokater ApS

Birkerød Kongevej 98A
3460 Birkerød

Tlf.: +45 45 86 00 01
info@abadvokater.dk

CVR nr.: 28504837